Tu Vivienda

Martes, 14 de junio de 2005

LA 'BURBUJA' INMOBILIARIA LLEGA A EEUU Y DISPARA LA ESPECULACION

Unos tipos hipotecarios espectacularmente bajos y una economía en expansión han llenado a los Estados Unidos de una serie de 'burbujas' en el sector inmobiliario que han cambiado, tal vez para siempre, la fisonomía de muchas ciudades americanas.

En octubre de 2000, Robert Kavalek, que entonces tenía 36 años, se compró su apartamento en la zona de Cleveland Park, cerca del límite entre lo que podríamos llamar el 'centro urbano' de Washington y los suburbios de la ciudad -una inmensa zona consistente en chalés y mansiones entre los bosques-. El precio del apartamento: 55.000 dólares.

En abril pasado, Robert refinanció su hipoteca. «Quería liquidar el crédito con el que pagué la Universidad, remozar la cocina y, bueno, también comprarme un 'Rolex'de 4.000 dólares», explica.El perito del banco determinó que su apartamento, de 40 metros cuadrados, en una casa sin portero y sin ningún servicio especial, valía ahora 200.000 dólares. Así que Robert pidió otra hipoteca de 120.000 dólares a 30 años, pero esta vez a un tipo de interés aún más bajo, del 5,5%. «Con ese dinero liquidé mi antiguo crédito y mi hipoteca y cambié mi cocina», explica mientras mira la hora en su 'Rolex'.

Robert es ahora -al menos, según el perito de su banco- un 363% más rico que de lo que lo era en 2000. Pero también tiene una deuda un 218% mayor.

Ese es el legado que el presidende de la Reserva Federal de Estados Unidos (FED), Alan Greenspan, que se retira de su cargo el 21 de enero del año que viene, puede dejar a su país: la combinación de una burbuja inmobiliaria con otra del mercado de bonos. La burbuja de los bonos tira hacia abajo los tipos de interés, lo que a su vez acelera la venta de viviendas. Y a ello se suma el carácter especulativo de Estados Unidos, un país con una cultura en la que la gente asume riesgos que en Europa serían inaceptables.

El propio Greenspan ha reconocido que las cosas están empezando a descontrolarse. Hace una semana, el todavía presidente de la FED -que nunca ha destacado por su preocupación por las burbujas especulativas- reconoció que existe «espuma» en ciertos mercados inmobiliarios.

Los datos ratifican esa preocupación. Los precios de la vivienda han crecido un 50,5% en los últimos cinco años, el mayor aumento desde que al final de la Segunda Guerra Mundial millones de soldados desmovilizados aprovecharon una serie de generosos subsidios para comprar casa. Desde 1992 el precio de una vivienda unifamiliar media se ha duplicado, de 100.000 a 200.000 dólares. Mientras, el valor de las casas de los estadounidenses ha crecido cerca un 250%, hasta rozar los 10 billones de dólares: una cifra que casi iguala el PIB del país. Y la fiesta sigue. En marzo, las ventas de nuevas viviendas batieron otro récord y crecieron un 12,2%. Pero, en un país como Estados Unidos, cuya superficie es 18 veces mayor que la de España, hablar de una burbuja generalizada es una exageración. La sobrevaloración tiende a centrarse en las zonas costeras, más urbanizadas y, por tanto, con menos oferta de suelo edificable.

El máximo ejemplo es el Distrito de Columbia, donde está Washington, en el que el precio de la vivienda ha subido un escalofriante 108,1% en los últimos cinco años, según las estadísticas oficiales.En California el alza es del 103%, mientras que en Rhode Island alcanza el 97,6%. Por el contrario, en Utah las casas sólo han subido un 17,5%, mientras que en Indiana el alza ha sido del 19,9% y en Nebraska y Mississippi del 21,8%.

La irregular distribución de las burbujas es el primer problema que tiene la Reserva Federal para controlar la escalada de los precios. Pero no es el menor. Hay otra cuestión mucho más importante, que Greenspan ha calificado de «acertijo»: la evolución de los tipos de interés. El 1 de junio de 2004, los tipos oficiales estaban en el 1%, y los intereses medios de las hipotecas a 30 años eran del 6,25%. El 1 de junio de 2005, los tipos de interés oficiales eran del 3% -la Fed los ha subido ocho veces en el último año-, pero los hipotecarios a 30 años habían caído al 5,62%.

¿Por qué caen los tipos hipotecarios estadounidenses cuando sube el precio del dinero? Sencillamente, porque en EEUU las hipotecas se fijan usando como referencia los tipos a largo plazo. Y, desde que el banco central de Estados Unidos empezó a endurecer la política monetaria, hace un año, la rentabilidad del bono a 10 años -en el que se basan los tipos hipotecarios- ha caído 700 puntos básicos, hasta el 3,97% en que se encontraba el jueves pasado. Las masivas compras de bonos del Tesoro por ciertos bancos centrales -sobre todo asiáticos- es la razón que explica que la subida del precio del dinero no influya lo más mínimo en los tipos a largo plazo ni en las hipotecas.

Así, son los chinos, los japoneses, los taiwaneses y los coreanos quienes permiten que la deuda hipotecaria de las familias estadounidenses crezca a un ritmo de 500.000 millones de dólares al año y roce los ocho billones de dólares, una cifra que equivale a más de dos tercios del PIB. Tal vez a esa función hipotecaria de los bancos centrales se refería Alan Greenspan el jueves pasado en el Congreso, cuando dijo: «Si no sabes lo que ha pasado en el resto del mundo, no tienes ni idea de lo que pasa aquí».

Pero hay un segundo factor que añade más leña al fuego: la especulación.Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el 10% de los compradores son especuladores. La idea de comprar una casa para venderla en un par de años con un beneficio de, como mínimo, el 25% se está convirtiendo en una obsesión para muchos americanos, incluyendo a Jamie Westenhiser, una morena de 23 años que, tras ser la Chica del Mes de mayo de Playboy, acaba de anunciar que deja la carrera de modelo para convertirse en especuladora. Es un cambio que encaja dentro de las más pura racionalidad económica. Westenhiser es de Fort Lauderdale, la ciudad que, según la consultora Economy.com tiene el décimo mercado inmobiliario más sobrevalorado de EEUU. Pegado a Fort Lauderdale está Palm Beach, el mercado inmobiliario más caliente del país, en el que los precios de la vivienda han subido un 174% desde 2000.

Pero la especulación inmobiliaria no es sólo una actividad para gente con la aspiración de hacerse millonaria. La actriz Courteney Cox -Mónica en la famosa telecomedia Friends- ha comprado y vendido nueve casas en los últimos 10 años. En Bolsa se dice que hay que salir del mercado cuando entran las viudas y los huérfanos.Pero en la compraventa de pisos nadie ha dicho lo que hay que hacer cuando entran las Playmates de Playboy o las estrellas de telecomedias. Así que los inversores siguen asumiendo cada vez más riesgos. Las hipotecas a tipo variable, que tradicionalmente han sido poco usadas en EEUU, son ya utilizadas en el 35% de las compras.

Otros sistemas tienen un grado de incertidumbre mucho mayor.Ese es el caso de los créditos sólo de intereses, un tipo de hipotecas a 30 años en el que se pagan cuotas mensuales inferiores a lo pactado por un periodo que oscila entre los siete y los 10 primeros años. Es decir: en ese tiempo, la hipoteca, en realidad, aumenta. Es un sistema que sólo es válido para el que crea que en unos años va a tener un nivel de renta mucho mayor, o que simplemente esté pensando en comprar la casa, arreglarla y venderla con una generosa plusvalía.

Son muchos riesgos. Pero, por ahora, los precios sólo suben.Y nadie -salvo Greenspan y los congresistas de sitios como Palm Beach- está preocupado. «Probablemente el mercado se estabilizará en algún momento. Pero no creo que vaya a caer», comenta Judith, una agente inmobiliaria de Nueva York que, al igual que muchos compatriotas, entró en el mercado hace poco -tres años y medio- aprovechando los precios al alza. Judith, que dejó su trabajo de arquitecta para vender pisos, acaba de cerrar la venta de un estudio de 40 metros cuadrados en la esquina de las calles Broadway y 102 -ningún barrio despampanante, sino más bien lo contrario- por 269.000 dólares (220.000 euros). En 2002, esa misma vivienda valía 150.000 dólares. Y en 1997, 35.000.

En EEUU hay que ser muy bruto para perder dinero en el sector inmobiliario. Tanto como Silvestre Stallone. El protagonista de Rambo tiene en su currículo el dudoso honor de haber vendido recientemente una casa en California por un precio inferior al de compra en 1,5 millones de dólares. Por ahora, Greenspan -y toda la economía de EEUU- esperan que Stallone sea el único capaz de vender una casa más barata de lo que le costó.



--------------------------------------------------------------------------------
CAMBIO DE CARA Y COLOR PARA LAS CIUDADES

Se llama 'gentrification'. Y es el último cambio en la sociedad de Estados Unidos. Básicamente consiste en la eliminación de guetos -normalmente negros e hispanos- porque sus habitantes no pueden hacer frente a unos precios de las viviendas siempre al alza. Cuando se van, esos barrios pasan a ser ocupados por las clases medias y los jóvenes profesionales, normalmente blancos.Las tiendas del barrio desaparecen, incapaces de afrontar los alquileres, y en su lugar llegan la cadena de cafeterías 'Starbucks' y de tiendas-gourmet como Whole Foods.

Así que la próxima vez que usted vaya a Estados Unidos y le digan: «esta ciudad ha mejorado mucho», no se lo crea. Lo único que ha pasado es que la gente pobre ha tenido que irse fuera del centro, y éste ha quedado en manos de las nuevas clases medias.

Un excelente lugar para observar este cambio son los barrios de Morningside Hights y Harlem, en Nueva York, donde la Universidad de Columbia, a medida que expande su campus, dispara el precio de la vivienda y abre islas blancas entre el océano negro y latino de la zona. Todo el centro y el Barrio Chino de Washington también son buenas muestras de esa transformación. Aunque tal vez no sea necesario irse tan lejos, ni cruzar el charco y baste con mirar cómo han cambiado barrios como La Latina o Malasaña en Madrid en la última década para comprender el alcance de la 'gentrification'.



Enlace noticia El Mundo

Por: Animalista | Otros paises | Comentarios (1) | Referencias (0)